Bảo hành công trình xây dựng: thời hạn theo luật và 6 phần của trang chính sách
Bảo hành công trình xây dựng là việc nhà thầu thi công sửa chữa, khắc phục hư hỏng, khiếm khuyết của công trình do mình thi công trong thời hạn tính từ khi nghiệm thu. Theo Điều 129 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, nhà ở riêng lẻ được bảo hành tối thiểu 24 tháng, nhà chung cư 60 tháng; thời hạn từng công trình ghi trong hợp đồng.
Chủ nhà hỏi “bảo hành bao lâu” ngay sau câu hỏi giá, còn nhà thầu thường chỉ trả lời miệng lúc ký hợp đồng. Bài này dành cho công ty xây dựng, đội chống thấm, nhà thầu cơ điện: bảng điều khoản theo từng văn bản, sáu phần của trang chính sách và quy trình tiếp nhận yêu cầu.
Bảo hành công trình xây dựng là gì, tính từ khi nào?
Theo Điều 64 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, nhà thầu thi công bảo hành công trình do mình thi công, nhà thầu cung ứng bảo hành thiết bị do mình cung cấp. Nội dung gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế phần hư hỏng, khiếm khuyết. Thời gian bảo hành xác định theo loại, cấp công trình và theo quy định của nhà sản xuất hoặc hợp đồng xây dựng.
Mốc bắt đầu hay gây tranh cãi. Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP tính thời hạn từ khi chủ đầu tư nghiệm thu; Luật Nhà ở tính từ khi nhà hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trang chính sách vì vậy ghi mốc là ngày ký biên bản nghiệm thu bàn giao, không ghi “từ khi xây xong”.
Thời gian bảo hành công trình xây dựng nhà ở và công trình khác là bao lâu?
Bảng dưới gom các điều khoản về thời hạn và mức bảo hành, đọc tháng 10/2026; nhà thầu cần đối chiếu văn bản hiện hành. Có hai nhóm số. Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: nhà ở riêng lẻ tối thiểu 24 tháng, nhà chung cư tối thiểu 60 tháng. Nghị định 207/2026/NĐ-CP, cho công trình vốn đầu tư công, vốn ngân sách: không ít hơn 24 tháng với cấp đặc biệt, cấp I và 12 tháng với cấp còn lại.
Nhà thầu xây nhà dân hay chép nhầm nhóm sau lên website. Mức 12 tháng là của công trình vốn nhà nước; công trình vốn khác chỉ có thể tham khảo, còn nhà ở thì nghị định dẫn sang pháp luật về nhà ở. Điều 129 Luật Nhà ở nêu trách nhiệm của bên bán, bên cho thuê mua nhà ở và dẫn nhà thầu thi công sang pháp luật về xây dựng. Vì vậy website dẫn con số của Luật Nhà ở như mức của luật, thời hạn từng căn theo hợp đồng; cách áp dụng cho từng hợp đồng thi công nên hỏi đơn vị tư vấn.
| Văn bản, điều | Nội dung chính | Lưu ý khi đưa lên website |
|---|---|---|
| Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 64 | Nhà thầu thi công bảo hành công trình do mình thi công | Tách thời hạn phần xây dựng và thiết bị |
| Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Điều 32, thời hạn | Vốn đầu tư công, vốn ngân sách: từ 24 tháng (cấp đặc biệt, cấp I), từ 12 tháng (cấp còn lại) | Không ghi như mức bắt buộc cho nhà dân |
| Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Điều 32, mức tiền | Cùng nhóm vốn: tối thiểu 3% giá trị hợp đồng (cấp đặc biệt, cấp I), 5% (cấp còn lại) | Nhà dân: hai bên thoả thuận |
| Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Điều 33 | Được từ chối khi hư hỏng không do lỗi của nhà thầu hoặc do bất khả kháng | Viết thành tình huống cụ thể |
| Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 129 | Nhà ở riêng lẻ tối thiểu 24 tháng, nhà chung cư tối thiểu 60 tháng | Thời hạn từng căn theo hợp đồng |
Quy định về mức bảo hành công trình xây dựng: 3% và 5% áp cho ai?
Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP đặt mức tiền bảo hành tối thiểu cho công trình dùng vốn đầu tư công, vốn ngân sách: 3% giá trị hợp đồng với cấp đặc biệt, cấp I và 5% với các cấp còn lại. Công trình vốn khác có thể tham khảo. Thời hạn, hình thức, giá trị bảo hành do các bên thoả thuận trong hợp đồng.
Ví dụ để dễ hình dung, không phải mức bắt buộc: hợp đồng xây nhà phố 2.400.000.000đ, hai bên thoả thuận giữ lại 3% thì số tiền là 72.000.000đ; thoả thuận 5% thì là 120.000.000đ. Trang chính sách của nhà thầu xây nhà dân chỉ nên viết “mức giữ lại và thời điểm hoàn trả theo hợp đồng”. Con số cố định sẽ trói nhà thầu ở mọi hợp đồng về sau.
Trang chính sách bảo hành nên có 6 phần nào?
Trang chính sách cần sáu phần, theo thứ tự chủ nhà hỏi. Điều 129 Luật Nhà ở cho sẵn khung nội dung với nhà ở: sửa chữa, khắc phục hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, phần ốp, lát, trát, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước và các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt.
Phần không bảo hành nên viết bằng tình huống. Điều 33 Nghị định 207/2026/NĐ-CP cho nhà thầu từ chối khi hư hỏng không do lỗi của mình hoặc do bất khả kháng; trên website, câu đó thành ví dụ: chủ nhà tự đục tường đi lại ống nước, cơi thêm tầng, ngập do bão lũ. Cũng điều này, nhà thầu chịu chi phí liên quan đến việc bảo hành của mình.
- Phạm vi: hạng mục do chính nhà thầu thi công.
- Mốc bắt đầu: ngày ký biên bản nghiệm thu bàn giao.
- Bảng thời hạn theo hạng mục, tách xây dựng và thiết bị.
- Trường hợp không bảo hành, viết bằng tình huống.
- Cách gửi yêu cầu, thời gian phản hồi.
- Sau khi hết hạn: sửa chữa có báo giá.
Ví dụ bảng thời hạn bảo hành theo hạng mục do nhà thầu tự công bố
Bảng dưới là ví dụ của một công ty xây nhà ở riêng lẻ, không phải mức của luật hay khuyến nghị của Uptech. Mọi dòng phần xây dựng đều không thấp hơn 24 tháng; nhà thầu trong ví dụ nâng kết cấu chịu lực lên 60 tháng, mái và chống thấm lên 36 tháng. Thiết bị theo phiếu của nhà cung ứng.
Con số đã đăng phải khớp với hợp đồng và quảng cáo: thời hạn bảo hành không được quảng cáo sai mức đã công bố, xem bài “Marketing ngành xây dựng: kênh, từ khoá, chi phí mỗi yêu cầu”. Đơn vị chống thấm, cơ điện chỉ làm một hạng mục thì bảng còn một, hai dòng, nhưng cột “không thuộc bảo hành” cần viết kỹ.
| Hạng mục | Thời hạn ví dụ | Không thuộc bảo hành |
|---|---|---|
| Kết cấu: móng, khung, cột, dầm, sàn | 60 tháng | Cơi nới, đục phá sau bàn giao |
| Mái, sân thượng, chống thấm | 36 tháng | Khoan đục làm thủng lớp chống thấm |
| Tường, trần, trát, ốp lát | 24 tháng | Va đập, ngập do sự cố bên ngoài |
| Cấp điện, cấp thoát nước | 24 tháng | Tự đấu nối thêm, dùng quá tải |
| Thiết bị: máy bơm, bình nước nóng | Theo phiếu của nhà cung ứng | Dùng sai hướng dẫn |
Quy trình tiếp nhận yêu cầu bảo hành trên website gồm những bước nào?
Quy trình gọn gồm năm bước: chủ nhà gửi form kèm ảnh và mã công trình; văn phòng xác nhận trong ngày làm việc; kỹ thuật hẹn lịch kiểm tra; hai bên ghi biên bản hiện trạng; sửa xong thì chủ nhà xác nhận. Với chủ nhà xây để ở, nên công khai quy trình này trên website, như Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng số 19/2023/QH15 nêu về tiếp nhận phản ánh. Quy định có thể thay đổi; Uptech không tư vấn pháp lý.
Trên website do Uptech thiết kế, trang chính sách bảo hành và form tiếp nhận yêu cầu có từ gói 30.000.000đ; sổ bảo hành điện tử và tin Zalo ZNS nhắc bảo hành cho khách đã đồng ý thuộc gói từ 120.000.000đ, chưa VAT 10%. Bản demo trên trang ngành không có sổ bảo hành. Uptech không thiết kế, không thi công công trình; Uptech thiết kế website và công cụ cho doanh nghiệp xây dựng, kiến trúc. Bảo hành đồ gỗ xem ở trang thiết kế website nội thất.
Câu hỏi thường gặp
Giải đáp nhanh những điểm công ty xây dựng, nhà thầu, văn phòng kiến trúc, đơn vị cơ điện và chống thấm hay hỏi về chủ đề này.
Thời gian bảo hành công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ tối thiểu bao lâu?
Tối thiểu 24 tháng kể từ khi nhà hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, theo Điều 129 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15; nhà chung cư tối thiểu 60 tháng. Thời hạn từng căn, từng hạng mục ghi trong hợp đồng; cách áp dụng cho từng hợp đồng thi công nên hỏi đơn vị tư vấn, Uptech không tư vấn pháp lý.
Chủ nhà xây nhà riêng có bắt buộc giữ lại 5% tiền bảo hành không?
Không có mức bắt buộc như vậy cho nhà dân trong các điều khoản nêu ở bài này. Hai mức 3% và 5% ở Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP dành cho công trình dùng vốn đầu tư công, vốn ngân sách. Chủ nhà và nhà thầu tự thoả thuận mức giữ lại.
Nhà thầu được từ chối bảo hành trong trường hợp nào?
Khi hư hỏng không do lỗi của nhà thầu hoặc do bất khả kháng, theo Điều 33 Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Trang chính sách nên đổi câu này thành tình huống: chủ nhà tự sửa kết cấu, thuê bên khác khoan đục lớp chống thấm, thiên tai.
Đội chống thấm, nhà thầu cơ điện làm một hạng mục thì bảo hành thế nào?
Mỗi bên bảo hành phần do mình thi công, thiết bị theo bên cung ứng. Thời hạn ghi trong hợp đồng của hạng mục, tính từ ngày nghiệm thu hạng mục. Website nên có bảng riêng: vị trí đã xử lý, vật liệu, thời hạn và phần việc không nhận.
Gửi loại hình và kho công trình để nhận đề xuất website xây dựng
Hãy cho biết doanh nghiệp nhận loại công trình nào (nhà phố, biệt thự, nhà xưởng, cơ điện, chống thấm, thiết kế kiến trúc), có bao nhiêu công trình đủ số liệu và ảnh được phép đăng, đang báo giá theo m² hay bóc khối lượng. Uptech gửi lại gói đề xuất và báo giá VND.
- Đề xuất gói kèm báo giá VND, chưa VAT 10%
- Tư vấn miễn phí cấu trúc trang công trình, luồng dự toán trên website
- Hợp đồng, nghiệm thu, hoá đơn VAT điện tử