Báo giá xây nhà trọn gói: mẫu bảng giá, phần gồm và chưa gồm, lịch thanh toán
Báo giá xây nhà trọn gói là bảng đơn giá mỗi m² diện tích xây dựng mà nhà thầu công bố cho từng gói thi công, kèm vật tư theo gói, phần đã gồm, phần chưa gồm và các đợt thanh toán. Khoảng tham chiếu trên báo chí tháng 8/2026: phần thô 3.300.000đ–4.200.000đ/m², trọn gói 4.800.000đ–8.000.000đ/m².
Bài này dành cho chủ công ty xây nhà trọn gói, trưởng phòng kinh doanh và người viết nội dung website của nhà thầu. Chủ nhà mở trang bảng giá để tìm ba thứ: một mét vuông bao nhiêu tiền, gồm những gì, trả theo mốc nào. Dưới đây là mẫu trình bày từng phần và một ví dụ lịch thanh toán sáu đợt.
Bảng báo giá xây nhà trọn gói gồm những gì?
Một trang bảng giá đủ dùng có sáu phần. Thiếu phần nào thì phòng kinh doanh phải trả lời phần đó qua điện thoại. Phần hay bị bỏ là cách tính diện tích; khoảng hệ số thường gặp có ở bài “Cách tính diện tích xây dựng: bảng hệ số móng, mái, hầm”. Đội thầu nhận khoán nhân công, mỗi căn một giá thì chưa cần trang này, một ảnh bảng đơn giá trên Zalo OA là đủ.
Riêng bảng đơn giá nên có năm cột: tên gói, đơn giá mỗi m², phạm vi một dòng, thuế VAT, điều kiện áp dụng. Ví dụ cách ghi điều kiện: “Áp dụng cho nhà từ 250 m² xây dựng, đường trước nhà rộng từ 4 m; nhà nhỏ hơn báo giá sau khảo sát.” Dưới bảng ghi ngày cập nhật và ngày đơn giá hết hiệu lực.
- Bảng đơn giá theo gói thi công.
- Cách tính diện tích, bảng hệ số.
- Bảng vật tư theo từng gói.
- Danh sách đã gồm và chưa gồm.
- Đợt thanh toán theo mốc thi công.
- Thời hạn bảo hành, ngày cập nhật.
Xây thô và nhân công hoàn thiện khác trọn gói ở đâu?
Bản demo trên trang thiết kế website xây dựng, kiến trúc của Uptech dùng ba gói. Ở gói xây thô và nhân công hoàn thiện, chủ nhà tự mua gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, đèn. Ở hai gói trọn gói, nhà thầu cấp luôn vật tư hoàn thiện. Chữ “trọn gói” chỉ có nghĩa khi đi kèm bảng vật tư.
Đơn giá trong bảng là đơn giá mẫu của demo, nằm trong khoảng tham chiếu trên báo chí nêu ở đầu bài; khoảng ấy chỉ để nhà thầu soát lại mức của mình, không thay cho bảng giá. Công ty có bốn, năm mức vật tư thì mỗi mức vẫn là một dòng với đơn giá riêng, không gộp thành “từ … đến …”, vì chủ nhà cần biết mức nào ứng với bảng vật tư nào. Mỗi dòng nên dẫn thẳng tới bảng vật tư của gói đó.
| Gói thi công | Nhà thầu cung cấp | Đơn giá mẫu mỗi m² |
|---|---|---|
| Xây thô và nhân công hoàn thiện | Vật tư phần thô, toàn bộ nhân công | 3.800.000đ |
| Trọn gói vật tư trung bình | Thêm vật tư hoàn thiện mức trung bình | 6.000.000đ |
| Trọn gói vật tư khá | Thêm vật tư hoàn thiện mức khá | 7.200.000đ |
Bảng vật tư theo gói nên ghi chi tiết đến mức nào?
Bảng vật tư biến chữ “trung bình”, “khá” thành nội dung kiểm tra được. Mỗi nhóm vật tư một dòng, mỗi gói một cột, ô nào cũng ghi hãng, dòng sản phẩm, quy cách; vật tư hoàn thiện ghi thêm đơn giá tối đa. Ví dụ cách ghi gạch lát nền, con số chỉ để minh hoạ: “gạch 60 × 60 cm, đơn giá vật tư đến 250.000đ/m²; chọn mẫu đắt hơn thì bù phần chênh.”
Bảng dưới là khung bốn nhóm vật tư, kèm cách ghi dễ gây tranh cãi lúc nghiệm thu. Đây là nội dung của trang bảng giá; bản demo không có bảng vật tư, nó chỉ nhân diện tích với đơn giá của gói. Khi hãng đổi dòng sản phẩm, nhà thầu sửa bảng và ghi ngày sửa để hợp đồng cũ vẫn đối chiếu được.
| Nhóm vật tư | Trang bảng giá cần ghi | Cách ghi dễ gây tranh cãi |
|---|---|---|
| Thép, xi măng, gạch xây | Hãng, mác thép, mác bê tông, loại gạch | “Vật tư loại tốt” |
| Ống điện, ống nước âm | Hãng, đường kính, tiết diện dây | “Theo tiêu chuẩn” |
| Gạch ốp lát, sơn | Kích thước, dòng sơn, đơn giá vật tư tối đa | “Gạch cao cấp” |
| Thiết bị vệ sinh, cửa | Số bộ, đơn giá tối đa mỗi bộ | “Theo mẫu” không kèm mức giá |
Phần gồm và chưa gồm: ghi thế nào cho chủ nhà xây để ở?
Phần chưa gồm quan trọng ngang phần đã gồm, vì tranh cãi thường nổ ra ở chỗ không ai nhắc. Các mục hay nằm ngoài đơn giá mỗi m²: thuế VAT, ép cọc, phí thiết kế và hồ sơ xin giấy phép, tháo dỡ nhà cũ, phát sinh do đổi thiết kế. Báo giá đồ nội thất rời là loại khác, có bài mẫu ở trang thiết kế website nội thất.
Chủ nhà xây để ở là người tiêu dùng theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng số 19/2023/QH15, vì mua dịch vụ cho sinh hoạt gia đình, không vì mục đích thương mại. Điều 21 của luật yêu cầu bên kinh doanh cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về chất lượng, giá, phí, chi phí, thanh toán. Vì vậy trang bảng giá ghi rõ đã gồm VAT hay chưa, mục nào chưa gồm, đơn giá có hiệu lực đến ngày nào. Bài không áp điều này cho chủ đầu tư xây để kinh doanh.
Ví dụ lịch thanh toán xây nhà trọn gói theo 6 đợt
Ví dụ: nhà 5 × 16 m, 2 tầng, móng băng hệ số 50%, mái bê tông cốt thép hệ số 50%, gói trọn gói vật tư trung bình. Diện tích một sàn 80 m²; móng 40 m², hai tầng 160 m², mái 40 m²; tổng 40 + 160 + 40 = 240 m². Giá trị hợp đồng ví dụ: 240 × 6.000.000đ = 1.440.000.000đ, chưa gồm VAT; bản demo cho cùng con số.
Nguyên tắc chia: mỗi đợt gắn với một mốc nhìn thấy được trên công trường và có biên bản nghiệm thu. Sáu tỉ lệ cộng lại: 10 + 15 + 20 + 20 + 20 + 15 = 100. Có giữ lại một phần đến hết thời hạn bảo hành hay không do hai bên thoả thuận; xem bài “Bảo hành công trình xây dựng: thời hạn, trang chính sách”. Tỉ lệ trên là ví dụ.
| Đợt | Mốc công việc | Tỉ lệ | Số tiền |
|---|---|---|---|
| Đợt 1 | Ký hợp đồng | 10% | 144.000.000đ |
| Đợt 2 | Nghiệm thu móng | 15% | 216.000.000đ |
| Đợt 3 | Đổ xong sàn tầng 2 | 20% | 288.000.000đ |
| Đợt 4 | Đổ xong sàn mái | 20% | 288.000.000đ |
| Đợt 5 | Xong trát, ốp lát, sơn lớp đầu | 20% | 288.000.000đ |
| Đợt 6 | Nghiệm thu, bàn giao nhà | 15% | 216.000.000đ |
| Cộng | 6 đợt | 100% | 1.440.000.000đ |
Từ bảng giá đến hợp đồng, đưa lên website ở gói nào?
Theo Điều 80 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, hợp đồng xây dựng là thoả thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu. Điều 82 nêu các hình thức giá: trọn gói, theo đơn giá cố định, theo đơn giá điều chỉnh, theo thời gian và loại khác; nội dung có thể gồm khối lượng, chất lượng và nghiệm thu, tiến độ, giá, tạm ứng, thanh toán, quyền và nghĩa vụ, giải quyết tranh chấp. Chữ “trọn gói” trên bảng giá chỉ là tên gói; hình thức giá do hai bên ghi trong hợp đồng.
Trang bảng giá chỉ nên liệt kê hợp đồng sẽ có những mục nào, không đăng nguyên một bản mẫu. Luật có thể thay đổi, trước khi ký nên đối chiếu văn bản hiện hành hoặc hỏi đơn vị tư vấn; Uptech không tư vấn pháp lý. Ở website Uptech thiết kế, bảng đơn giá tĩnh có ở gói từ 9.900.000đ; trang bảng giá riêng gồm bảng vật tư, phần gồm và chưa gồm, đợt thanh toán có ở gói từ 30.000.000đ, chưa VAT 10%; không gói nào có sẵn thu cọc trực tuyến. Uptech không thiết kế, không thi công công trình; Uptech thiết kế website và công cụ cho doanh nghiệp xây dựng, kiến trúc.
Câu hỏi thường gặp
Giải đáp nhanh những điểm công ty xây dựng, nhà thầu, văn phòng kiến trúc, đơn vị cơ điện và chống thấm hay hỏi về chủ đề này.
Nên báo giá xây nhà trọn gói theo m² hay bóc khối lượng theo bản vẽ?
Dùng cả hai, ở hai giai đoạn. Đơn giá theo m² giúp chủ nhà ước lượng ngân sách và so các gói khi chưa có bản vẽ, nên đặt trên website. Bảng bóc khối lượng theo bản vẽ dùng để chốt giá trị hợp đồng sau khảo sát.
Báo giá xây nhà trọn gói đã gồm VAT chưa?
Tuỳ từng nhà thầu, nên bảng giá phải ghi rõ ngay ở cột đơn giá. Cách ghi dễ hiểu là thêm một dòng: đơn giá chưa gồm VAT, thuế suất do kế toán của nhà thầu xác định theo quy định hiện hành. Giá trị 1.440.000.000đ trong ví dụ của bài chưa gồm VAT.
Lịch thanh toán xây nhà nên chia mấy đợt?
Không có số đợt chuẩn; hai bên tự thoả thuận trong hợp đồng. Cách chia dễ theo dõi là mỗi mốc kết cấu một đợt: móng, từng sàn, mái, hoàn thiện, bàn giao. Mỗi đợt cần biên bản nghiệm thu, và các tỉ lệ phải cộng đủ 100%.
Giá vật tư tăng thì bảng giá trên website xử lý thế nào?
Sửa đơn giá và ghi ngày cập nhật mới; bảng cũ nên lưu lại để đối chiếu. Hợp đồng đã ký thì theo điều khoản về giá trong hợp đồng, không theo bảng giá mới. Website có công cụ dự toán thì nhà thầu sửa đơn giá ngay trong trang quản trị.
Gửi loại hình và kho công trình để nhận đề xuất website xây dựng
Hãy cho biết doanh nghiệp nhận loại công trình nào (nhà phố, biệt thự, nhà xưởng, cơ điện, chống thấm, thiết kế kiến trúc), có bao nhiêu công trình đủ số liệu và ảnh được phép đăng, đang báo giá theo m² hay bóc khối lượng. Uptech gửi lại gói đề xuất và báo giá VND.
- Đề xuất gói kèm báo giá VND, chưa VAT 10%
- Tư vấn miễn phí cấu trúc trang công trình, luồng dự toán trên website
- Hợp đồng, nghiệm thu, hoá đơn VAT điện tử