Cách tính diện tích xây dựng: bảng hệ số móng, mái, tầng hầm và hai ví dụ
Cách tính diện tích xây dựng để báo giá là cộng diện tích các tầng với phần móng, mái, tầng hầm đã nhân hệ số quy đổi. Ví dụ nhà 4,5 × 16 m, 2 tầng, móng băng 50%, mái tôn 30%: 72 m² × 2,8 = 201,6 m². Hệ số là quy ước báo giá của nhà thầu, không phải quy định.
Hai nhà thầu báo cùng một đơn giá mỗi m² vẫn ra hai tổng tiền khác nhau, vì mỗi bên nhân một bộ hệ số. Bài này dành cho kỹ sư dự toán, nhân viên kinh doanh của nhà thầu và chủ nhà đang so báo giá: công thức, bảng hệ số thường gặp và hai ví dụ tính từng dòng. Khoảng hệ số lấy từ bốn bài đăng từ 2021 đến tháng 8/2026.
Diện tích xây dựng trên giấy phép, trong báo giá và tổng diện tích sàn khác nhau thế nào?
Quanh một căn nhà có ba con số dễ lẫn: diện tích chiếm đất, tổng diện tích sàn của các tầng, và diện tích xây dựng quy đổi. Trên giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế, “diện tích xây dựng” thường được hiểu là diện tích chiếm đất của công trình; trong báo giá của nhà thầu, cùng chữ ấy thường chỉ diện tích đã quy đổi để tính tiền. Bài này gọi số tính tiền là diện tích xây dựng quy đổi: nó cộng thêm móng, mái, tầng hầm theo hệ số. Ví dụ nhà 72 m² mỗi sàn, 2 tầng: chiếm đất 72 m², tổng sàn 144 m², quy đổi 201,6 m².
Con số quy đổi chỉ dùng để tính tiền. Diện tích ghi trong giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế là số đo của công trình, không cộng thêm móng hay mái theo hệ số. Uptech không tìm thấy văn bản pháp luật nào quy định hệ số quy đổi; đó là quy ước báo giá mỗi nhà thầu tự đặt. Văn bản có thể được sửa đổi, hai bên nên đối chiếu bản hiện hành hoặc hỏi đơn vị tư vấn; Uptech không tư vấn pháp lý.
Công thức tính diện tích xây dựng quy đổi
Công thức: diện tích xây dựng quy đổi = diện tích một sàn × số tầng + phần móng, mái, tầng hầm, mỗi phần nhân hệ số của nó. Khi móng, mái, hầm đều phủ hết một sàn, công thức rút gọn thành diện tích một sàn nhân tổng các hệ số. Phần nào tốn ít vật tư và công hơn một sàn thì hệ số dưới 100%, tốn hơn thì trên 100%.
Trước khi nhân, nhà thầu cần nói rõ cách đo một sàn: đo theo mép ngoài tường hay tim tường, ô trống cầu thang và giếng trời tính thế nào, ban công đưa ra ngoài có cộng không. Ba câu này không có đáp án chung, mỗi công ty một quy ước, nên phải in ra trên báo giá cùng với bộ hệ số.
Bảng hệ số móng, tầng hầm, mái thường gặp
Bảng dưới gom các khoảng hệ số từ bốn bài đã đọc: hai bài báo và hai bài của một trang tra cứu bất động sản, đăng từ năm 2021 đến tháng 8/2026. Riêng móng băng, ba trong bốn bài cùng ghi 50%. Tầng hầm lệch nhiều vì tính theo độ sâu: một nguồn chia bốn bậc 150%, 170%, 200%, 250% cho hầm sâu dưới 1,3 m, 1,3–1,7 m, 1,7–2 m và trên 2 m.
Cột cuối là hệ số mẫu của bản demo trên trang thiết kế website xây dựng, kiến trúc của Uptech; cả bảy số đều nằm trong khoảng thường gặp. Demo tính móng, mái, tầng hầm trên diện tích một sàn. Móng bè, sân thượng, sân, ban công có trong bảng nhưng demo không có ô nhập; trên website thật, thêm các ô này là hạng mục riêng, chốt sau khảo sát.
| Hạng mục | Khoảng thường gặp | Hệ số mẫu của demo |
|---|---|---|
| Móng đơn | 20–40% diện tích tầng trệt | 30% |
| Móng băng | 20–50%, ba trong bốn bài ghi 50% | 50% |
| Móng cọc | 20–50% | 40% |
| Móng bè | 50–100% | Không có ô nhập |
| Tầng hầm | 150–250% theo độ sâu | 150% |
| Mái tôn | 15–30% | 30% |
| Mái bê tông cốt thép | 50%, có lát gạch 60% | 50% |
| Mái ngói | 70% kèo sắt, 100% bê tông dán ngói, trên mặt nghiêng | 70% |
| Sân thượng | 50–100% | Chưa có ô nhập |
| Sân | 50–70% | Chưa có |
| Ban công | 50–70% diện tích ban công | Không có |
Ví dụ 1: nhà 2 tầng mái tôn trên đất 4,5 × 16 m
Đất xây 4,5 × 16 m = 72 m² mỗi sàn. Nhà 2 tầng, móng băng hệ số 50%, mái tôn hệ số 30%, không có tầng hầm. Móng quy đổi 36 m², hai tầng 72 × 2 = 144 m², mái 21,6 m². Diện tích xây dựng quy đổi: 36 + 144 + 21,6 = 201,6 m². Nhập các lựa chọn này vào bản demo sẽ ra cùng con số.
Giờ đổi bộ hệ số, giữ nguyên căn nhà. Một nhà thầu khác tính móng băng 30%, mái tôn 20%: móng 21,6 m², mái 14,4 m², tổng 21,6 + 144 + 14,4 = 180 m². Hai bảng tính lệch nhau 21,6 m². Với đơn giá mẫu 3.800.000đ/m² của gói xây thô và nhân công hoàn thiện, phần lệch là 21,6 × 3.800.000đ = 82.080.000đ, dù hai báo giá ghi cùng một đơn giá.
Đổi sang mái ngói thì cách đo cũng đổi. Hệ số 70% của mái ngói kèo sắt nhân với diện tích mặt nghiêng, không phải diện tích sàn. Ví dụ mặt nghiêng đo trên bản vẽ được 84 m² thì mái quy đổi 58,8 m². Bản demo chưa có bản vẽ nên lấy 72 m² sàn nhân 70%, ra 50,4 m², thấp hơn 8,4 m².
Ví dụ 2: nhà 3 tầng có tầng hầm và sân thượng
Nhà phố trên đất xây 5 × 18 m = 90 m² mỗi sàn, có tầng hầm, móng cọc, ba tầng, mái bê tông cốt thép. Tầng 3 lùi vào 4 m, phần trong nhà còn 5 × 14 m = 70 m², phía trước là sân thượng 5 × 4 m = 20 m². Hệ số ví dụ: tầng hầm 150%, móng cọc 40%, mái 50%, sân thượng 50%. Tổng: 135 + 36 + 180 + 70 + 10 + 35 = 466 m².
Bản demo không có ô sân thượng, nên với căn này nó tính ba tầng đủ 90 m² và mái phủ cả sàn: 135 + 36 + 270 + 45 = 486 m², cao hơn bảng tính tay 20 m². Vì thế công cụ hiện một khoảng chứ không hiện một con số. Cách đổi diện tích ra tiền có ở bài “Dự toán xây nhà online: công thức và ví dụ nhà 3 tầng”.
| Hạng mục | Cách tính | Diện tích quy đổi |
|---|---|---|
| Tầng hầm | 90 m² × 150% | 135 m² |
| Móng cọc | 90 m² × 40% | 36 m² |
| Tầng 1 và tầng 2 | 90 m² × 2 | 180 m² |
| Tầng 3, phần trong nhà | 70 m² × 100% | 70 m² |
| Sân thượng trước tầng 3 | 20 m² × 50% | 10 m² |
| Mái bê tông cốt thép | 70 m² × 50% | 35 m² |
| Tổng diện tích xây dựng quy đổi | Cộng sáu dòng | 466 m² |
Vì sao mỗi nhà thầu một bộ hệ số và nên công khai trên website?
Hệ số phản ánh chi phí thật của từng đội. Đội quen làm móng cọc trên nền yếu đặt hệ số móng cao; đội chuyên nhà mái tôn đặt hệ số mái thấp. Có đội đặt hệ số thấp nhưng đơn giá mỗi m² cao hơn. Không bộ nào sai, miễn là nó đi cùng đơn giá của chính đội đó. Vì vậy so hai báo giá phải so tổng tiền trên cùng một căn nhà.
Bộ hệ số có hai chỗ đặt trên website: dưới bảng đơn giá và cạnh mỗi lựa chọn móng, mái của công cụ dự toán. Ở website Uptech làm, trang bảng giá riêng, nơi in bộ hệ số dưới bảng đơn giá, có ở gói từ 30.000.000đ; công cụ dự toán có quản trị hệ số thuộc gói từ 80.000.000đ, giá chưa VAT 10%. Uptech không thiết kế, không thi công công trình; Uptech thiết kế website và công cụ cho doanh nghiệp xây dựng, kiến trúc.
Câu hỏi thường gặp
Giải đáp nhanh những điểm công ty xây dựng, nhà thầu, văn phòng kiến trúc, đơn vị cơ điện và chống thấm hay hỏi về chủ đề này.
Hệ số tính diện tích xây dựng có phải quy định của Nhà nước không?
Không. Hệ số quy đổi móng, mái, tầng hầm là quy ước báo giá do từng nhà thầu tự đặt; Uptech không tìm thấy văn bản pháp luật nào quy định các tỉ lệ này. Cùng một loại móng có thể được tính 30% ở đội này và 50% ở đội khác.
Cách tính diện tích xây dựng nhà có tầng hầm theo độ sâu thế nào?
Tầng hầm thường tính 150–250% diện tích hầm, càng sâu hệ số càng cao. Một nguồn chia bốn bậc: sâu dưới 1,3 m tính 150%; 1,3–1,7 m tính 170%; 1,7–2 m tính 200%; trên 2 m tính 250%. Ví dụ hầm 90 m² sâu 1,8 m: diện tích quy đổi 180 m².
Cách tính diện tích xây dựng phần thô có khác xây trọn gói không?
Trong bài này và trong bản demo thì không khác: cùng một diện tích quy đổi, chỉ đổi đơn giá mỗi m² theo gói. Ví dụ 201,6 m² nhân đơn giá mẫu 3.800.000đ là 766.080.000đ cho gói xây thô và nhân công hoàn thiện, nhân 6.000.000đ là 1.209.600.000đ cho gói vật tư trung bình.
Công cụ trên website có tính được sân thượng, ban công, móng bè không?
Bản demo thì chưa: nó chỉ có kích thước, số tầng, ba loại móng, ba loại mái, tầng hầm và gói thi công. Trên website thật, ô nhập thêm cho sân thượng, sân, ban công, móng bè, hầm theo độ sâu là hạng mục riêng, chốt sau khảo sát.
Gửi loại hình và kho công trình để nhận đề xuất website xây dựng
Hãy cho biết doanh nghiệp nhận loại công trình nào (nhà phố, biệt thự, nhà xưởng, cơ điện, chống thấm, thiết kế kiến trúc), có bao nhiêu công trình đủ số liệu và ảnh được phép đăng, đang báo giá theo m² hay bóc khối lượng. Uptech gửi lại gói đề xuất và báo giá VND.
- Đề xuất gói kèm báo giá VND, chưa VAT 10%
- Tư vấn miễn phí cấu trúc trang công trình, luồng dự toán trên website
- Hợp đồng, nghiệm thu, hoá đơn VAT điện tử