Dự toán xây nhà online: công thức, ví dụ nhà 5 × 20 m 3 tầng và cách đặt lên website
Dự toán xây nhà là bảng chi phí dự tính để xây một căn nhà. Ở bước hỏi giá, nhà thầu ước tính sơ bộ theo diện tích: quy đổi móng, các tầng, mái về diện tích xây dựng rồi nhân đơn giá của gói thi công. Ví dụ với số mẫu: nhà 5 × 20 m, 3 tầng ra 390 m², nhân 6.000.000đ/m² là 2.340.000.000đ.
Bài này viết cho giám đốc công ty xây dựng, kỹ sư dự toán và nhân viên kinh doanh ngày nào cũng nhận câu “đất 5 × 20 m, xây ba tầng hết bao nhiêu”. Bài có công thức, ví dụ tính từng dòng, bảng ba gói thi công và cách đặt công cụ lên website. Hệ số, đơn giá là số mẫu, trùng với bản demo.
Dự toán xây nhà là gì, có mấy mức?
Chủ nhà gọi mọi con số chi phí trước ngày khởi công là dự toán xây nhà. Trong nghề, con số ấy có hai mức. Mức đầu là ước tính sơ bộ theo diện tích: chỉ cần kích thước đất xây, số tầng, loại móng, loại mái và gói thi công. Mức sau là dự toán lập theo thiết kế: kỹ sư bóc khối lượng từ bản vẽ rồi nhân đơn giá từng công tác.
Điều 76 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, hiệu lực từ 01/07/2026, định nghĩa dự toán xây dựng là chi phí dự tính để xây dựng công trình, thực hiện gói thầu, công việc xây dựng; dự toán xây dựng công trình được xác định trên cơ sở thiết kế xây dựng. Công cụ trên website chỉ làm được mức đầu, nên gọi là ước tính sơ bộ. Quy định có thể thay đổi, cần đối chiếu văn bản hiện hành hoặc hỏi đơn vị tư vấn; Uptech không tư vấn pháp lý.
| Tiêu chí | Ước tính sơ bộ theo diện tích | Dự toán lập theo thiết kế |
|---|---|---|
| Đầu vào | Kích thước, số tầng, móng, mái, gói | Bản vẽ thiết kế |
| Cách tính | Diện tích quy đổi × đơn giá mỗi m² | Khối lượng từng công tác × đơn giá |
| Dùng để | Chọn gói, hẹn khảo sát | Lập báo giá, ký hợp đồng |
Công thức tính chi phí xây nhà theo diện tích
Công thức có ba bước. Một: diện tích một sàn bằng chiều rộng nhân chiều dài phần đất xây. Hai: mỗi tầng tính 100% diện tích một sàn, còn móng, mái, tầng hầm tính theo hệ số. Ba: cộng các dòng, nhân đơn giá của gói thi công, rồi cộng trừ biên độ. Viết gọn: chi phí = Σ(diện tích một sàn × hệ số từng hạng mục) × đơn giá theo gói ± biên độ.
Các nhà thầu khác nhau ở bốn tham số dưới đây, thường nằm trong vài file Excel không giống nhau. Việc đầu tiên là chép thành một bảng dùng chung cho phòng kinh doanh lẫn công cụ trên website. Hệ số là quy ước báo giá, không phải quy định; khoảng thường gặp có ở bài “Cách tính diện tích xây dựng: bảng hệ số móng, mái, hầm”.
- Hệ số quy đổi cho từng loại móng, mái và tầng hầm.
- Đơn giá mỗi m² của từng gói thi công.
- Biên độ cộng trừ quanh con số giữa khoảng.
- Phạm vi của gói: đã gồm và chưa gồm gì.
Ví dụ dự toán xây nhà 3 tầng trên đất 5 × 20 m
Lấy đúng cấu hình mặc định của bản demo. Đất xây 5 × 20 m = 100 m² mỗi sàn; nhà 3 tầng, móng cọc hệ số mẫu 40%, mái bê tông cốt thép hệ số mẫu 50%, không có tầng hầm, gói trọn gói vật tư trung bình với đơn giá mẫu 6.000.000đ/m². Móng quy đổi 40 m², ba tầng 300 m², mái 50 m²; tổng 40 + 300 + 50 = 390 m². Hệ số móng cọc ở đây chỉ tính đài móng và giằng móng; cọc và công ép cọc nhà thầu báo riêng, chưa nằm trong con số.
Chi phí giữa khoảng: 390 × 6.000.000đ = 2.340.000.000đ. Biên độ 5% là 117.000.000đ, nên khoảng chi phí sơ bộ là 2.223.000.000đ–2.457.000.000đ. Thêm tầng hầm với hệ số mẫu 150%, diện tích quy đổi thành 540 m², giữa khoảng thành 540 × 6.000.000đ = 3.240.000.000đ. Đây là ví dụ để thấy cách tính, không phải giá thị trường hay báo giá của nhà thầu nào.
| Dòng | Cách tính | Kết quả |
|---|---|---|
| Móng cọc | 100 m² × 40% | 40 m² |
| Ba tầng | 100 m² × 3 | 300 m² |
| Mái bê tông cốt thép | 100 m² × 50% | 50 m² |
| Tổng diện tích quy đổi | 40 + 300 + 50 | 390 m² |
| Giữa khoảng | 390 m² × 6.000.000đ | 2.340.000.000đ |
| Khoảng chi phí, biên độ 5% | Cộng trừ 117.000.000đ | 2.223.000.000đ–2.457.000.000đ |
Ba gói thi công cho cùng một căn nhà chênh nhau bao nhiêu?
Bản demo có ba gói: xây thô và nhân công hoàn thiện, trọn gói vật tư trung bình, trọn gói vật tư khá, đơn giá mẫu 3.800.000đ, 6.000.000đ và 7.200.000đ mỗi m². Mỗi gói gồm những gì và ba đơn giá ấy đứng ở đâu so với khoảng giá báo chí ghi nhận, bài “Báo giá xây nhà trọn gói: mẫu bảng giá đưa lên website” đã trình bày. Ở đây chỉ làm một việc: nhân cả ba với cùng 390 m² của ví dụ trên để thấy khoảng cách bằng tiền.
Gói xây thô và nhân công hoàn thiện thấp hơn gói vật tư trung bình 2.340.000.000đ − 1.482.000.000đ = 858.000.000đ, nhưng đó không phải tiền tiết kiệm được, vì phần vật tư hoàn thiện chuyển sang chủ nhà tự lo. Gói vật tư khá cao hơn gói trung bình 468.000.000đ. Công cụ nên in phạm vi ngay dưới tên gói, để người xem không đặt hai con số thuộc hai phạm vi khác nhau cạnh nhau như hai báo giá cùng loại.
| Gói thi công | Giữa khoảng | Khoảng chi phí, biên độ 5% |
|---|---|---|
| Xây thô và nhân công hoàn thiện | 390 × 3.800.000đ = 1.482.000.000đ | 1.407.900.000đ–1.556.100.000đ |
| Trọn gói vật tư trung bình | 390 × 6.000.000đ = 2.340.000.000đ | 2.223.000.000đ–2.457.000.000đ |
| Trọn gói vật tư khá | 390 × 7.200.000đ = 2.808.000.000đ | 2.667.600.000đ–2.948.400.000đ |
Đặt công cụ dự toán xây nhà online lên website thế nào?
Màn hình nhập chỉ hỏi những gì chủ nhà trả lời được khi chưa có bản vẽ. Bản demo ở trang thiết kế website xây dựng, kiến trúc của Uptech có sáu mục: chiều rộng, chiều dài, số tầng, loại móng, loại mái, gói thi công, thêm một ô tích có tầng hầm. Giữ nguyên mặc định sẽ ra đúng 390 m². Demo không có ô sân thượng, sân, ban công, móng bè.
Trong trang quản trị, nhà thầu tự nhập hệ số, đơn giá, biên độ. Trước khi mở cho khách, kỹ sư dự toán tính tay vài căn mẫu rồi so từng dòng với công cụ. Uptech, công ty công nghệ thành lập năm 2015, làm công cụ này trong gói website từ 80.000.000đ, chưa VAT 10%, 40–60 ngày làm việc. Uptech không thiết kế, không thi công công trình; Uptech thiết kế website và công cụ cho doanh nghiệp xây dựng, kiến trúc.
Khi nào chưa nên đặt công cụ, dưới kết quả cần ghi chú gì?
Không phải nhà thầu nào cũng nên đặt công cụ. Đội chuyên sửa chữa, cải tạo tính tiền theo hiện trạng, không theo m² xây mới. Với nhà xưởng khung thép, biệt thự thiết kế riêng, một đơn giá chung dễ gây hiểu nhầm. Đội thầu chưa có đơn giá ổn định theo gói thì bảng đơn giá ngắn là đủ; hai gói website từ 9.900.000đ và từ 30.000.000đ của Uptech cũng chỉ có bảng đơn giá.
Đã đặt công cụ thì nhớ rằng một con số đứng riêng sẽ bị đọc như báo giá. Dưới kết quả cần ghi chú theo bốn ý bên dưới, ví dụ: “Đây là ước tính sơ bộ theo diện tích, đơn giá cập nhật ngày 01/10/2026, chưa gồm VAT, phí thiết kế, ép cọc; không thay cho dự toán lập theo thiết kế và báo giá sau khảo sát.” Dự toán đồ nội thất là việc khác, có bài riêng ở trang thiết kế website nội thất.
- Chữ “ước tính sơ bộ” đứng cạnh con số.
- Hệ số từng hạng mục, ngày cập nhật đơn giá.
- Đã gồm hay chưa gồm VAT.
- Phần chưa tính: thiết kế, cọc và ép cọc, tháo dỡ nhà cũ.
Câu hỏi thường gặp
Giải đáp nhanh những điểm công ty xây dựng, nhà thầu, văn phòng kiến trúc, đơn vị cơ điện và chống thấm hay hỏi về chủ đề này.
Dự toán xây nhà online lệch bao nhiêu so với báo giá sau khảo sát?
Không có mức lệch chung; nó tuỳ bộ hệ số, đơn giá và căn nhà thật. Ba nguồn lệch hay gặp: nền đất yếu phải đổi loại móng, hẻm nhỏ khó đưa vật tư vào, thiết kế nhiều ban công, sân thượng. Bài dùng biên độ 5% làm ví dụ.
Nhà có tầng hầm thì dự toán tăng thêm bao nhiêu?
Với số mẫu của demo, tầng hầm tính 150% diện tích một sàn. Nhà 100 m² mỗi sàn thêm 150 m² quy đổi; ở đơn giá mẫu 6.000.000đ/m² là thêm 900.000.000đ. Trên thị trường, hệ số tầng hầm thường trong khoảng 150–250% tuỳ độ sâu.
Phần mềm dự toán xây nhà khác gì công cụ dự toán trên website?
Khác người dùng và đầu vào. Phần mềm dự toán là công cụ của kỹ sư: nhập khối lượng bóc từ bản vẽ, ra bảng dự toán theo từng công tác. Công cụ trên website dành cho chủ nhà chưa có bản vẽ, chỉ ra một khoảng chi phí.
Nhà thầu chuyên sửa chữa, chống thấm, cơ điện có dùng được công cụ này không?
Không dùng nguyên công thức xây nhà mới, vì chống thấm, cơ điện tính theo diện tích xử lý hoặc theo điểm. Ở gói từ 80.000.000đ, Uptech có thể đổi công cụ dự toán xây nhà sang một công thức ước tính khác; làm thêm công cụ thứ hai là hạng mục riêng.
Gửi loại hình và kho công trình để nhận đề xuất website xây dựng
Hãy cho biết doanh nghiệp nhận loại công trình nào (nhà phố, biệt thự, nhà xưởng, cơ điện, chống thấm, thiết kế kiến trúc), có bao nhiêu công trình đủ số liệu và ảnh được phép đăng, đang báo giá theo m² hay bóc khối lượng. Uptech gửi lại gói đề xuất và báo giá VND.
- Đề xuất gói kèm báo giá VND, chưa VAT 10%
- Tư vấn miễn phí cấu trúc trang công trình, luồng dự toán trên website
- Hợp đồng, nghiệm thu, hoá đơn VAT điện tử